역사·문화 지키는 개발, 서울시가 인센티브 준다

북촌·인사동 난개발 방지… 한옥 건축은 규제 완화

[아시아경제 배경환 기자] 북촌과 인사동 일대 난개발을 막기 위한 규제가 강화된다. 각 필지의 무리한 공동개발이나 수익 극대화를 위해 높은 건물을 짓는 형태를 방지하는 게 골자다. 다만 한옥건축, 역사ㆍ문화 건축물을 보전하는 경우에는 용적률과 건폐율 인센티브를 준다. 이에따라 지난해부터 서울시가 추진 중인 인사동 '공평구역' 수복형 정비사업지와 맞닿은 이곳의 소단위 맞춤형 개발이 활성화될 것으로 기대된다.

24일 서울시 등에 따르면 시는 최근 이같은 내용을 담은 '조계사 주변 지구단위계획'을 최종 고시했다. 도시ㆍ건축공동위원회를 통과한지 두 달여만이다. 이 일대 개발 가이드라인이 공표된 셈이다. 서울시 관계자는 "공동개발을 추진하다보니 규모가 크고 높은 건물만 지으려는 개발안만 계속 접수된데다 역사와 문화를 보존하기 위해 위원회가 이 같은 방침을 세우게 됐다"고 설명했다.

이번 계획안은 수송동ㆍ견지동 일대 6만6698㎡규모의 조계사 지구와 경운동ㆍ운니동ㆍ낙원동 일대 14만7809㎡의 운현궁 지구의 난개발 방지에 초점이 맞춰져 있다. 이를 위해 일대 소가로구역(최고높이 30m구역) 건축물 높이 제한은 유지하되 단서조항을 신설했다.

우선 소가로구역 내 소규모 필지(150㎡ 미만) 또는 6m(건축한계선 포함) 미만 도로에 접한 대지는 30m가 아닌 20m(5층) 이하 또는 도로폭에 의한 건축물 높이제한을 적용받도록 했다. 대신 구역 전체 용적률을 450~600%까지로 늘리고 한옥이나 역사ㆍ문화적 건축물 보전시 건폐율을 20%(방화지구 30%)로 완화해주기로 했다.

이와 함께 두 지역 건물 전 층에 유흥ㆍ단란주점, 안마시술소, 카지노 영업소, 골프 연습장, 정신병원, 실내낚시터, 교정 및 군사시설, 자동차 관련 시설 등의 입지를 제한한다는 방침이다. 도심관광지역으로서 공간의 개방성을 확대하기 위해 1층은 고시원, 공동주택, 숙박시설 등 폐쇄적인 시설은 들어설 수 없다. 단 숙박시설에서 관광숙박시설, 한옥체험업, '굿스테이' 지정 숙박업소 등은 예외적으로 허용된다.

대신 전통문화 및 한옥을 활용한 업종을 적극 권장할 계획이다. 운현궁 지구에는 한옥을 활용한 떡집, 한정식집, 한옥 호텔, 한옥체험업, 음악관련 학원 및 악기 관련 판매점(낙원동 일대) 등을, 조계사 지구엔 전통문화업종과 불교용품 판매점, 전통문화 전시공간 및 교육관 등이 꼽힌다.

기존 우정국로 등에 적용됐던 차량출입 불허구간을 율곡로 4길(도화서길), 삼일대로, 수표로, 이면가로 일부 구간과 역사문화적 건축물이 위치한 대지로 확대했다. 가로형 간판은 3층 이하만 가능하며 점멸방식 조명은 금지된다. 야간조명 규제는 친환경과 보행자 안전을 최우선으로 고려한 서울시 야간경관 가이드라인을 준용했다.

특히 이번 계획안은 지난해 서울시가 도입한 공평구역 '수복형 정비수법'과 맞물려 있어 더욱 체계적으로 관리될 예정이다. '공평구역'은 종로YMCA 뒤편 종로타워에서 인사동 입구 도로 이전까지를 아우르는 9만7000㎡ 지역으로 1978년 19개 지구로 나눠 재개발구역으로 지정됐다. 하지만 서울시는 이중 아직 개발이 이뤄지지 않은 6개 지구를 대상으로 64개로 잘게 나누고 건물 높이도 90m 이하에서 24~55m 이하로 낮췄다. 이번 조계사ㆍ운현궁 일대와 같이 도심 역사성을 살리고 낡은 건축물도 수리하는 방식으로 개발을 유도한 것이다.

서울시 관계자는 "도시 관리 차원에서 개발 규제를 하는 것이지만 주민들의 자발적인 참여를 확대하기 위해 용적률ㆍ건폐율 완화 및 주차장 100% 설치 기준 완화 등의 인센티브도 주기로 했다"며 "구역내 역사성과 주민들의 의견을 적극 반영할 수 있도록 꾸준히 유도할 방침"이라고 밝혔다.

서울시가 높이제한 등 규제관리에 나서기로 한 종로 북촌 일대 /